Как се санира жилищен блок — стъпка по стъпка

Питате се как се санира жилищен блок и откъде изобщо да започнете? Този практически наръчник подрежда пътя стъпка по стъпка — от решението на общото събрание на етажната собственост, през енергийното обследване, до намирането на финансиране и самите строителни работи. Целта е да знаете кой какво прави, в какъв ред и кои капани да избегнете.

Как се взема решение в етажната собственост?

Санирането е колективен процес — нито един собственик не може да го направи сам за общите части. Първата стъпка е свикване на общо събрание по реда на ЗУЕС.

1. Управителят (или група собственици) свиква общо събрание с писмена покана и дневен ред.
2. Събранието решава да се пристъпи към саниране, упълномощава представител и приема да се кандидатства по конкретна програма.
3. Решенията се вписват в протокол, който е задължителен документ при по-нататъшното кандидатстване.

За мнозинствата и начина на свикване проверявайте винаги актуалния текст на ЗУЕС — изискванията зависят от вида на решението. Колкото по-рано въвлечете съседите и обясните ползите, толкова по-гладко минава събранието.

Какво е енергийно обследване?

Енергийното обследване (енергиен одит) е техническа оценка на сградата, която показва къде се губи енергия и кои мерки ще донесат най-голям ефект — топлоизолация на фасада и покрив, подмяна на дограма, мерки по общите инсталации.

• Извършва се от лицензирани лица по реда на Закона за енергийната ефективност.
• Резултатът е доклад с препоръчани мерки и очаквано подобрение на енергийния клас.
• Този доклад е основата, върху която се проектира и остойностява ремонтът.

Рамката за енергийните характеристики на сградите се движи от европейските директиви — Директива (ЕС) 2024/1275 (EPBD) и Директива (ЕС) 2023/1791 за енергийната ефективност — които задават посоката към сгради с близко до нулево потребление.

Откъде идва финансирането?

Това е въпросът, който спира най-много блокове — но обикновено има решение. Финансирането за саниране в България се осигурява чрез национални програми, част от които се захранват от европейски средства.

• План за възстановяване и устойчивост (ПВУ): основен източник за енергийна ефективност на жилищни сгради, по линия на Регламент (ЕС) 2021/241.
• Национална рамка: Дългосрочната национална стратегия за саниране на сградния фонд очертава целите и приоритетите.
• Собствено участие: в зависимост от условията на конкретната процедура може да се изисква съфинансиране от собствениците.

Важно: процентите на безвъзмездно финансиране, праговете и сроковете се променят при всяка нова процедура. Не разчитайте на стари цифри — проверявайте актуалните условия на отворената програма, преди да планирате бюджет.

Какви са етапите на ремонта?

След като финансирането е одобрено, ремонтът върви по логична последователност:

1. Проектиране: изготвя се технически проект на база одита.
2. Избор на изпълнител: по правилата на програмата и решение на собствениците.
3. Строително-монтажни работи: топлоизолация, дограма, покрив, общи инсталации.
4. Строителен надзор: контролира качеството и съответствието с проекта.
5. Въвеждане в експлоатация и отчитане на постигнатите икономии.

Чести грешки

• Стартиране без редовно решение на общото събрание — документите няма да издържат при кандидатстване.
• Прескачане на енергийния одит или избор на „евтини“ мерки, които не дават реален резултат.
• Планиране на бюджет по остарели проценти и прагове на субсидия.
• Пренебрегване на строителния надзор — после дефектите излизат скъпо.
• Слаба комуникация със съседите, която блокира събранието.

Колко време отнема санирането на блок?

Зависи от размера на сградата и програмата — от подготовката на документите до приключване на строителството процесът обикновено отнема месеци. Реалистичното планиране намалява напрежението.

Задължително ли е съгласието на всички собственици?

Не на всички поотделно — решенията се вземат от общото събрание с предвидените в ЗУЕС мнозинства. Проверявайте актуалния текст за конкретния тип решение.

Какво се случва, ако някой съсед откаже да участва?

Общите части се управляват колективно; меродавно е решението на събранието по реда на ЗУЕС. При спорове търсете компетентна правна консултация.

Ако подготвяте блока си за саниране, вижте и нашите материали за колективно саниране на блокове, за енергийната ефективност на сгради за собствениците и за намаляване на сметката за отопление чрез мерки и субсидии.

Нормативна рамка и източници: Закон за управление на етажната собственост (ЗУЕС); Закон за енергийната ефективност; Директива (ЕС) 2024/1275 на Европейския парламент и на Съвета относно енергийните характеристики на сградите (EPBD); Директива (ЕС) 2023/1791 относно енергийната ефективност; Регламент (ЕС) 2021/241 за създаване на Механизъм за възстановяване и устойчивост (ПВУ); Дългосрочна национална стратегия за подпомагане обновяването на националния сграден фонд.